Bail commercial : comment bien le négocier ?

Les baux commerciaux sont mal connus du public. Les commerçants sont donc le plus souvent démunis passée la visite du local. Si de nombreux points sont encadrés par la loi, d’autres sont négociables. Quels sont-ils et quoi négocier ?

La durée du bail

La durée la plus répandue est de 9 ans. Si le bailleur vous propose une durée plus longue, il vaudra mieux la refuser dans la mesure où, au-delà de 9 ans, il aura la possibilité de déplafonner le montant de votre loyer !

La destination du local

La destination du local est négociable: en stipulant sur le bail que tout commerce y sera possible, vous éviterez des litiges éventuels en cas de changement d’activité. Votre propriétaire demandera peut-être un loyer plus élevé, mais pensez que vous céderez plus vite le bail grâce à cette clause le jour où vous arrêterez votre activité.

Il est aussi possible de négocier une clause de non-concurrence et/ou d’exclusivité pour interdire d’autres activités similaires aux vôtres dans le même immeuble.

Les questions financières

• Le montant du loyer est fixé librement. Soyez vigilant sur le mode de calcul: il faut éviter absolument la clause de recettes qui vous oblige à payer en fonction de votre chiffre d’affaires avec un loyer planché ! Négociez plutôt un loyer au prix du marché. Vous connaîtrez les tarifs pratiqués en étudiant ceux du quartier où vous comptez vous installer.

• Le pas de porte peut prendre la forme d’un supplément au loyer ou d’une indemnité compensatrice: préférez la première solution, elle est déductible des impôts !

• Le dépôt de garantie est laissé à l’appréciation du bailleur: n’oubliez pas de faire préciser son montant dans le bail ainsi que la date de versement.

• La révision du loyer peut intervenir tous les 3 ans, mais elle peut faire aussi l’objet d’une clause d’indexation ou de variation. Dans ce cas, mentionnez-le dans le bail et prévoyez que l’une ou l’autre des parties devra notifier à l’avance à l’autre si le loyer augmentera ou baissera. En effet, celui est négociable si le loyer ne correspond plus à la valeur locative. Consultez un avocat en baux commerciaux à Paris pour vous conseiller.

Les travaux d’aménagement

Si vous comptez faire des travaux, mieux vaut obtenir l’autorisation du bailleur dès la signature du bail pour éviter les déconvenues. De la même manière, exigez une garantie contre les vices cachés pour jouir du local comme il se doit.